Di tanto in tanto sentiamo parlare di riforma del Catasto, sicuramente come tantissimi altri proprietari di immobili ti starai chiedendo quali siano le informazioni da conoscere su questo tema da sempre dibattuto e molto delicato.
La normativa sul Catasto italiano è datata 1939, le revisioni successive non ne hanno modificato l’impianto di fondo.
La legge delega 23/2014 (art. 2) aveva già previsto la revisione del Catasto dei fabbricati.
Ma, come sicuramente saprai, tale delega non è stata poi mai attuata.
Prima di parlare di quelle che sono le novità attuali previste, facciamo un passo indietro e analizziamo insieme cosa prevedesse il progetto di riforma dell’epoca:
- passaggio da un catasto di redditi a un catasto di valori e redditi;
- superamento dell’attuale obsolescenza delle rendite catastali, mediante la loro rideterminazione;
- predisposizione di un nuovo sistema informativo catastale per aggiornare i valori e le rendite catastali ogni cinque anni, dal solo punto di vista monetario, mediante l’Osservatorio del mercato immobiliare, e ogni decennio, dal punto di vista più strutturale, mediante la revisione delle funzioni statistiche, per tener conto dei mutamenti economici e urbanistici del tessuto urbano;
- riordino della tassazione immobiliare.
Gira e rigira questa è la solfa
Le linee guida sono sempre le stesse, a dimostrazione che le criticità sono ormai note da anni.
La verità è che dalle analisi delle discussioni di questi anni possiamo probabilmente ricavare anche quali saranno gli sviluppi della stessa legge delega.
Ecco quali sono le basi su cui si sarebbe dovuto formula il progetto:
- nuovo quadro di qualificazione delle unità immobiliari;
- perimetrazione, sulla base della cartografia catastale, degli ambiti territoriali di riferimento in relazione ai quali determinare le funzioni di stima di natura statistica;
- determinazione della superficie per le unità immobiliari ordinarie;
- elaborazione delle funzioni di stima di natura statistica;
- stima diretta e un nuovo sistema informativo per le categorie speciali;
Ma allora cosa succederà nel futuro prossimo?
Riforma del catasto: aspettando il 1° gennaio 2026
È prevista, una ricognizione dell’attuale sistema e una modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili (comma 1).
Questo, con l’introduzione di strumenti, a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle Entrate, per individuare gli immobili non censiti, o che non rispettano l’effettiva reale consistenza o destinazione d’uso o categoria catastale, nonché dei terreni divenuti edificabili, ma ancora censiti come agricoli, e, infine, degli immobili abusivi.
Spieghiamoci meglio…
In base alle notizie comunicate dal Governo, le modifiche riguarderanno in particolare gli aspetti seguenti:
- l’attuale valore catastale, spesso molto distante dal vero valore di mercato, dovrà essere affiancato da un importo commerciale;
- le attuali categorie catastali, numerose e dettagliate, dovrebbero essere drasticamente ridotte per semplificare l’individuazione degli immobili.
La riforma si rende necessaria perché, molto spesso, le rendite catastali usate come base imponibile per il calcolo di numerose imposte, tra cui l’IMU, non rispecchiano il reale valore economico degli immobili.
E noi lo sappiamo bene…
Il fine di questa prima fase è dunque quello di una ricognizione dell’esistente.
In una seconda fase, poi, probabilmente a decorrere dal 1° gennaio 2026, si dovrà realizzare la vera e propria revisione del catasto (comma 2), attraverso la costituzione di un sistema catastale basato, oltre che su una rendita parametrata ai valori di mercato, anche sul valore patrimoniale del bene, con un adeguamento periodico degli stessi valori.
L’art. 7, comma2, lett. d), dispone però che le nuove rendite non verranno utilizzate ai fini del calcolo di imposte e tasse, al fine appunto di evitare un aumento delle imposte e tasse basate sulla stessa (nuova) risultanza catastale.
L’obiettivo è dunque quello di rivedere le rendite catastali degli immobili situati sul territorio nazionale, laddove il sistema attuale è basato su estimi (cioè le rendite) che rappresentano valori teorici dei canoni ormai desueti e superati.
Si vuole pertanto ora introdurre un nuovo sistema di calcolo, cambiando l’unità di misura dal numero dei vani ai metri quadrati dell’immobile, avvicinando così il sistema delle rendite ai valori di mercato.
Vero è, del resto, che le attuali rendite catastali sono basate su tariffe d’estimo individuate ormai decenni addietro e rivalutate con l’applicazione di inefficienti moltiplicatori.
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